团购的爆炸力

随着温州人买房团到全世界叱咤风云后，马来西亚，甚至是整个亚洲都纷纷效仿，出现许多团购的队伍，在市场上物色「能够谈判到好处」的产业。

然而，团购并不是「保险单」。它虽具有很强的力量，也能让很多投资者从中获取高盈利，但其所潜在的风险也非常大。

这一期，我想谈一谈关于团购的爆炸力。用对了，你将可以感受到团结就是力量的好处；若不慎用错了，那杀伤力也足以让你陷入万劫不复中。

投资新趋势 投资团队

今天，如果你还不认识「团购」这么潮流的名词，你恐怕要落伍了！团购指的就是团体购物，即将认识或者不认识的消费者联合起来，来加强与商家的谈判能力，以求得最优惠价格的一种购物方式。

团购，如果反映在房地产方面，除了以上谈及的优惠以外，其实也隐藏着一定的风险。说白一点，若团购的力量在行使中含有不良动机，那或可能造就泡沫的现象。

所谓泡沫就是一班投资者涌向固定产业或特定的地区，造成这些地方的买卖交易热烈，以致价格愈炒愈热到不可理喻地攀升。这些超乎实际价格的产业，又使发展商趁势让「热门」产业的供量大增。

因此，倘若团购力量运用不得宜，岂不间接推动这股泡沫趋势？

试想想，受害的最终还是回到团员身上，毕竟他们是以超高价买贵货的消费者啊！

房地产在这几年迅速的发展，使市场上出现许多活跃的投资份子。他们凭着自己所收集的资料，所看到的现象去实行一系列的买卖活动。

最近这几年，市场上也出现许多不同房地产的俱乐部。这些投资俱乐部主要是以招揽会员、举办讲座、开办投资课程等等为主要活动来建立本身的投资队伍。

投身房地产界20年，我一直深信单凭个人的力量及有限的知识，难以在房地产业真正地实现自己的梦想。

想要在房地产成就大事业，最直接的方法必须通过教育、网络与团队的力量。

怀着这股热忱，我在2008年成立了The Swhengtee Property Talks投资讲座系列，更在2010年成立了Swhengtee国际房地产投资者俱乐部。

自俱乐部成立以来，我们也的确发挥了无穷的投资力量。在短短的18个月内，我们购买了2亿5千万令吉的产业，其中90%已经取得了辉煌的盈利。

结合专业力量 添加谈判筹码

我成立俱乐部的其一宗旨，是要透过教育的模式教育民众如何掌握正确的资讯，以作出最正准确的投资策略。

试问，如果每个人都懂得运用正确的方式投资房地产，那么因为盲目跟风所导致的炒风、所谓泡沫现象不就敬而远之吗？

投资产业必须是一个队伍，没有一个人能够单独的了解整个市场的动向，更没有一个人可以同时拥有各个不同领域的专业知识来判断投资的风险与回酬，所以市场上出现盲目跟从单一领袖是非常的危险。

我们的投资俱乐部主要的目的不是集资买房，更重要的是结合专业人士，确保通过团体的力量达致投资房地产的第一项任务，即降低风险，再通过谈判的力量与网络，购买最有利的房子。

会员如何确保在团购过程中受益？团购的投资者该事先了解和清楚怎样运用团购的力量。事前的功课和准备功夫是必要的。

首先，专业知识与教育是我一而再，再而三强调的。搜集市场准确、最新的消息可以确保会员第一时间掌握市场趋势，随时在投资动作方面作出变动。

但是，记得要从可靠和有信誉的单位获取正确资讯才算在基本课上达标。

除此之外，决定投资的对象也会是团购最主要的因素。投资对象的潜能有多大、回酬有多少，这都取决于投资者对专业知识的掌握度。当然，投资在这个时候不再是个别单位，而是以团队出发。所以这些看似炙手的问题，在有了俱乐部的精英队伍、精明领导者的带领下，都可迎刃而解。

俱乐部会为您分析出投资产业的增值潜能、如何站在有利的位置和发展商谈判、如何在谈判过程中取得最具空间使用价值的产业、甚至在购买产业后的管理技巧，如该如何经营等等。

俱乐部真正的力量是能通过团体的经济与专业资源，透过「改变」产业的使用空间，改变产业价格的力量，让您的产业比他人的产业更占优势，再通过俱乐部的网络，在销售市场上与他人竞争，将投资者的房子在出租与售卖方面比他人快，价格比他人高。

这就是投资俱乐部的爆炸力！

團購的爆炸力--鄭水興房地產講座會

http://www.youtube.com/watch?v=WpL8iN0Wdlk

近年的房地产市场受09年金融风暴影响，房价逐年暴涨，间接带动投资俱乐部买房团和团购的风气与文化。也是本地著名房地产顾问郑水兴表示，形形色色房地产俱乐部的崛起，照­就了许多利用俱乐部团队的力量，在市场上物色能够谈判到好处的产业。然而，一些不正规的买方团可能误导投资者，造就市场泡沫；正规的买房团引导正确的投资方式，塑造健康的­房产市场。投资者若能够跟对队伍，掌握正确的方式投资房地产，就能在激变的市场中生存赚大钱，并遏止因为盲目跟风而导致的炒风。

届时，主办单位也会邀请一些资深的讲师，分享团购房面的看法与经验。投资者若想窥探买房团的投资策略及如何挑选团购队伍，在房产赚取人生的第一桶金，请赶快登入www.s­whengtee.com.my 浏览我们，订票热线为03-22882588， 或012-3760020。网上订购为：http://swhengtee.com.my/grouppurchasecn。

一粒足球队的荣耀整个国家的付出,stupid!

一粒足球队的荣耀整个国家的付出

我们为大马国家足球队昨晚14年来首度夺得东南亚足球锦标赛冠军举国感到光荣兴奋，一起欢呼，但我想不通为什么要我们整间公司，整个社会，整个国家为一粒足球付出这么多，大多数的人甚至不知道发生了什么事，就被逼不可以工作，简直是无理取闹当儿戏！

青体部副部长颜炳寿也为此泼冷水，认为首相纳吉不应该为了此事，而决定把明日（12月31日）列为公共假期，并认为胜球而放假是“雀跃下错误的决定。

是的，我们可以为足球队 高兴，为之欢呼，为之荣耀，但为什么我们整个国家要为此停下工作，为之休息，为之损失?母亲还在医院，医生也放假了，怎么办？

我早上在升降机遇到隔壁的老板，他一脸无奈的说，你知道明天一定要放假吗？我整个年尾要做完的事必须拖到明年了，真的一团糟！

中午去会见一位外国公司的大老板，他满脸疑惑的说，我们要长话短说，我的约会一团糟，尽量将明天的appointment 拉到今天来。

学校要开学了，原本准备好的活动也被搞得一团糟，不知如何是好，严重的影响学生的开学准备。

很多职员今天拿了薪金支票，但发觉明天银行没有开，这个新年没有钱用了，都是一粒足球惹得祸！

政府部门没有开，很多商店没有开，明天晚上要如何庆祝新年呢？

一粒足球，太多太多的损失，国家的经济严重点受打击，一个国家放假，影响了生活的一切，无奈！

買氣高‧價格漲‧今年房產奇好

在回顧2009年、展望2010年產業市場時，我們看到產業市場開始回溫，可是，萬萬沒有預料到2010年的產業市場迅速走高，其中一些地區的價格甚至翻了一倍。

當我們徵詢產業界的行家或顧問，如何評價2010年的房產業市場，他們多數以“熱”一個字來形容，一手市場的買氣熱、轉手市場的交易熱，當然價格也熾熱。

本地房產業市場資深估價師鄭元偉說，今年大馬的產業市場，整體來說，熱氣稍高，部份買家是2009年採取觀望態度的投資者，儘管國家銀行調高隔夜政策利率、商業銀行隨後調高基本借貸率，與過去亞洲金融危機時期比較，今年的貸款利率還不算偏高。

如果個人申請者信貸紀錄好，他們申請貸款獲批並不困難，產業市場交易熱絡的形勢預料將延續至明年上半年，下半年情況則比較難說。

他指出，雖然說社區治安不是很好，但有地房屋的增值潛能依然不可忽略，特別是坐落在一些熱門的地區，而且新建的有地房屋將逐年減少，惟外圍地區除外。

土地面積縮小
地價攀升

放眼巴生河流域，大家不難發現，有地房屋的新建計劃，已經離開吉隆坡越來越遠，而且土地面積或建築面積也相對縮小，地價上漲已非同日而語。

30年前，巴生河流域不少房產單位，價格可能只是今天的10%，就是說當年7萬令吉的有地房屋，今天已經去到70萬令吉，孟沙、敦依斯邁花園就有許多類似的例子；當然，八打靈再也不乏類似情況。

市場在邁入2010年，開始出現一股2009年延遲購置產業決定帶入2010年的風潮，首季經濟及次季經濟成長與前期比較，取得10.1%及8.9%的驕人成長率，令市場的購買元氣顯著復甦。

雖然第三季經濟成長5.3%，比市場預期的5.7%遜色，不過，政府有信心全年經濟成長率可以超越6或7%的水平。

另外，在金融機構的總貸款中，產業貸款佔三分之一，至於住宅產業貸款的比率，，則佔產業貸款的超過60%，可見，住宅產業在產業交易佔超過一半的比重，而且有逐年增長的趨勢。

鄭元偉補充：“有地房屋之所以經得起時間的考驗，關鍵在於走出大廳有自己的泊車空間、花園、池塘、後院，擁有個別地契，這是共管公寓無法比美的地方。”

在接下來的一年，相信有地房產依然是投資者的首選，2010年，巴生河流域發展商在推出一些有地房宅時，受到投資者的熱捧足以說明這一點。

有地房產
投資者首選

當中就有推售前數天漏夜排隊，一個上午就悉數賣出一期整百個或百多個單位的例子，這些房產單位並不便宜，幾乎都在50萬令吉起跳（每平方尺超出400令吉）。

為何這些“精美房產計劃”如此好賣？實力產業經紀公司總裁陳建業說，所謂的精美產業計劃，一般都是單位不多，而且買家多數是受邀的客戶，除了有能力購買，也可能是發展商其他房產計劃的支持者，或是親朋好友、商業伙伴等等。

當然，他們對有關發展商能依時交屋，一般都相當有信心，這是購買新建房屋最重要的一點，不論房產單位的格局如何精美，如果發展商不能准時交屋，拖個一年、半載或3、5年，再好的購屋配套都形同虛設。

剖析百萬房價
背後因由

2010年售價超過百萬令吉的共管公寓，也賣得火紅，傳達我們甚麼訊息？本地房產價格屬合理水平，或是供不應求，抑或有其他因素？

類似這樣的單位如此好賣，根據瞭解，發展商主要是建好才出售，買家看到的是實際的屋況，他們省卻等待交屋的時間與精神。

詢及市場是否存在炒風？陳建業表示，產業價格上漲，當中不乏炒家或投機者，一些住宅產業，短時間內即賣完，發展商也在其中，產業發展公司也有可能收起一部份單位，做為投資用途。

參考外國設計概念

這些售價超過百萬令吉的共管公寓單位，依然獲得投資者、買家的追捧，主要的特點是發展商參考外 國業者的一些設計概念，在各個不同建築面積的單位，提供量身訂造的室內設施，例如，安裝冷空調、從外國採購回來的家具配套，讓業主擁有本地市場不易購獲的 室內設備，買家的室內傢俱，有別於親友的配套，同時也省去裝修、敲敲打打的麻煩。

另外，還有一些房產計劃突出綠色概念，以綠化為主題，發展商打造綠化住宅社區，強調住宅產業有別於過去的傳統花園住宅屋，至少有三成的土地面積保留給綠化用途，讓居住在城市的人們，下班、週末或假日期間，也可以悠閒步行在綠蔭的行人走道下，讓習習的涼風，洗滌身心的疲累。

首期反應好第二期售價提高

在八打靈再也、白沙羅地區、甲洞等地，房產價格上漲，不完全是地點這個關鍵因素，當中也包括發 展商的口啤、房產的質量，以致出現需求超出供應現象。發展商在推出第一期發展計劃，多數選擇興建較少數目的單位，以測試市場的反應，反應好的話，第二期售 價可以再調高10%、第三期又另外調高10%。

舉個例子，A發展商原定在2009年，以每單位35萬令吉，在市郊發展雙層排屋，不過，由於2009年市況欠明朗，原定的計劃延至2010年才推行，發展商眼看市場已經進一步向前，在提呈申請時，售價調高了30%，多了10萬令吉。

雖然價格上調30%，但並未影響發展商的銷售業績，除了應付親友、商業伙伴的預訂需求，留下來供潛在客戶選擇的單位已經不多，少過100個單位的房產計劃，兩下子被訂購一空。

投資者或買家，為何在這一年將產業推向另一個高峰，產業顧問指出，這其中有一些是準備從炒作市場中，賺取高且快速利潤的投機者，5%的產業盈利稅對他們來說，影響不大。

飆升熱潮
短期料退燒

房地產投資者俱樂部創辦人兼主席鄭水興認為，大馬的房地產市場猶如坐在過山車上，從2008年市場暴漲到2009年初陷入危機，今年又瘋狂上漲，短期內未見這股熱氣將退熱的跡象。

政府最近對購買第三間房屋者實施70%房貸頂限的措施，目的是為了防止國內炒風，以達到居者有其屋的目標。他說，這對抑制產業投機活動沒有太大幫助，反而會打擊房地產市場的發展。

部份產業價格偏低

他補充，大馬還有部份產業的價格屬偏低水平，甚至還處在交易冷卻的階段。

例如︰高檔公寓、二、三線城鎮房子，其中還有很多業主未能脫手，70%的房貸頂限，對他們來說，無疑雪上加霜。

至於二手產業，一般房子在融資與估價方面都面對問題，而70%的房貸頂限，可說讓他們難負荷，即使是一些炙熱的產業，也會面對難出售的情況。

鄭水興表示，政府的“大吉隆坡計劃”（參看附文），確實是一項有潛能的項目，策略性地發展城市計劃，在提昇大馬國際形象的同時，又能帶動城鎮周邊的發展。

例如︰100層摩天樓的建設，倘若能夠擁有良好的策劃，像這類型新款的辦公樓或商用產業將備受擁護，不但能夠吸引國內外的投資者，大馬更可邁向國際化。

目前，大馬多數的產業都無法達致國際水準，這些新型的辦公樓是吸引外資入場的基礎。

談及產業類型的趨勢及潛能，他稱，未來的產業市場將出現大轉變的現象。大馬的房產現象經過2009年的起伏走勢後，今年總的來說，確實有回升的現象。

某些地區仍有投資空間

鄭水興認為，大馬一些地區的房地產仍具有投資空間。就以中價房產來說，一些近市區的住宅花園房產價格，15年來未有太多的調整；但近年來，雖然新推介工程的價格普遍上漲20至30%，表面看來，價位確實有攀升的跡象，但沒有坊間傳說的房產泡沫現象！

他強調，大馬房產即使有上漲的跡象，但有一些仍低於應有的價格。在二手中價房產市場，價格尚未有大幅度的上升，總的來說，投資機會還相當大，依然存在價格成長的空間。

2010年的房地產市場，也存在不健康的現象。購屋者一窩蜂的追捧一些沒有潛能的新建築工程，而且入場價格偏高，造成區域性小型泡沫，這些投資者可能將陷入出售與出租的窘境，應儘快脫售沒有潛能的物業。

此外，本地新興房產的設計和概念都順應潮流趨勢，而有別於傳統的設計理念，因此價錢漲幅倍增，但不表示舊房子不能改裝追上其價格，這之中有不少可以投資的房子，其他可供投資的單位還包括政府積極推崇的綠色建築物和旅遊產業。

鄭水興補充，市場仍有不少值得購買的房子，只要掌握良機、做好準備，依然可以物色到好的投資機會。

“大吉隆坡”計劃
帶動另一輪發展

在經濟轉型規劃的方案之下，“大吉隆坡”計劃需要耗資1千720億令吉，大手筆把吉隆坡大都市，打造成2020年世界首20個最適合居住的城市，並且同時大幅度提昇市民的收入。

值得一提的是，吉隆坡市中心和附近範圍的地區將會改頭換面，除了從吉隆坡城中城延伸至武吉免登，會出現一條7公里長的購物街外，大吉隆坡地區也將興建45公里長的有蓋行人道，銜接市內主要地標和景點。

在“大吉隆坡”計劃下，將興建一條從吉隆坡市中心銜接到新加坡的高速輕快鐵，這項高鐵計劃也將從吉隆坡延伸到檳城，屆時，搭乘高鐵從檳城到新加坡全程預計只花2小時40分鐘。有關高鐵的最高時速為每小時280公里、最低則是每小時250公里。

這項計劃將在2011年1月，由首相署經濟策劃組、陸路公共交通委員會（SPAD）聯合提呈給內閣，以尋求批准。

其中第一期計劃，是從吉隆坡到新加坡的高鐵工程，沿途將經過吉隆坡國際機場、芙蓉、愛極樂、麻坡、峇株巴轄、新山的依斯干達經濟特區，再進入新加坡；第二期計劃則是從吉隆坡至檳城，途經怡保。

高鐵計劃加強馬新關係

在這項計劃下，預料大馬可進一步加強與新加坡的雙邊關係。在建議中的計劃之下，由吉隆坡至新加坡的高速快鐵工程，將參考中國的高鐵新技術，以進一步降低建築與製造成本，從而塑造更有市場競爭力的供應層次。

大吉隆坡計劃一共有9項發展工程，除了上述的吉隆坡至新加坡高速快鐵，其他8項是：

● 吸引全球100家頂尖跨國企業到吉隆坡；

● 招引高技術和熟練外來員工；

● 興建快鐵計劃，即綜合城市鐵軌系統；

● 重新賦予境內河流新的生命力；

● 創造一個乾淨的吉隆坡都市；

● 打造一個地標區；

● 鋪設有蓋人行道網絡；

● 系統進行固體廢料管理。

另外，在“大吉隆坡”計劃下，它有3項商業發展機會，即重新帶動布城的活力；推行房產計劃；基本的水源服務、排污和電供。

大吉隆坡計劃概括的地方政府，包括吉隆坡市政局、巴生市議會、加影市議會、士拉央市議會、安邦再也、梳邦再也、八打靈再也、布城和雪邦縣議會。

星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2010.12.26

Rich & Famous 房产名流新春交流晚宴

开年想要与各界的企业精英会面 & 交流大家的经商心得，那您一定不能错过由郑水兴国际投资者俱乐部特别举办的一年一度房地产名流交流晚宴，一个难得齐聚所有成功人士的夜晚，请连同您身边的想要致富和学习的朋友一同报名参加，这个宝贵的交流机会势必让您满载而归！

2011年房地产市场预测与投资策略讲座会

2011年大马房产大预测

郑水兴：房地产的最坏最好都在明年

吉隆坡讯- 最近房地产市场犹如过山车，从08年市场暴涨到09年陷入危机，今年又疯狂上涨，但明年的 市场又将是怎样呢？

2011年的房地产市场将会出现一个非常特别的现象即最好的和最坏的产业都会涌现。最糟糕的和最佳的市场也会互相交错。本地著名的房地产投资顾问郑水兴在星期六的《2011年大马房产大预测》的讲座会上指出，70%房贷顶限的确重组整个房产市场的投资机会，而首相纳吉的转型计划也彻底的塑造一个新的房产前景。

对于日前政府对购买第三间房屋者实施70%房贷顶限的措施，目的是为了防止国内炒风，以达到居者有其屋的目标。身为郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人兼主席的郑水兴表示这对抑制投机活动毫无帮助！反而，会打击整个房地产市场，搞垮国家经济！

他补充说，我国大部分产业的价格乃属偏低，甚至还处在交易冷却的阶段。例如：高档公寓，二线城镇房子，其中还有很多业主未能脱手，70%的房贷顶限，对他们来说，简直是雪上加霜。

至于二手产业方面，一般房子在融资与估价方面都面对的问题，而70%的顶限，可说是让他们负荷不来！即使是炙热的产业，也面对很多难以出售的窘境。而最冤枉的是这些房价一直处于偏低的产业也备受处罚是非常让人难以了解到。因此，该项措施实施在经济大风暴还未复原的情况下，对整个房产市场是的双重打击。

另一旁厢，针对首相纳吉早前宣布2011年财政预算案的一系列大计划，郑水兴认为一些特区特别是经济发展重区，以及外资进场的全球化发展区将会有重头好戏。投资者必须关注即将宣布的更多有策略性的计划，马来西亚将会朝向房地产全球化的舞台。

郑水兴表示政府的大吉隆坡计划确实是一项非常有潜能的项目。策略性地发展城市计划既能提升我国在国际间的良好形象，又能带动城镇周边的发展。例如：100层摩天楼的建设倘若能够拥有良好的策划，像这类型新款的办公楼或商用产业将备受拥护，不但能够大量吸引国内外的投资者，我国更可迈向国际化。因为我国多数的产业都无法达致国际水平，这些新型的办公楼是吸引外资入场的基本。

谈及产业类型的趋势及潜能，他称，未来的产业市场将出现大转变的现象。我国的房产现象经过2009年的峰回路转的起伏后，今年总的来说确实有着稍微回升的现象。至于2011年的情况，预测将再跃进一大步！特别是近年备受关注的创新产业如：主题商用产业、有特别设计概念或新款的办公楼将可独占鳌头，绿色建筑物、还有商业化的工业产业及旅游产业都是明年可以投资的产业。

郑水兴认为，事实上大马房地产还是有可以投资的空间。就以中价房产来说，一些近市区花园区的房子价格15年来未有太多的调整，但近来，虽然新推介工程的价格普遍上涨20% 至30%， 表面看来，价位实是有攀升的迹象，但却没有外间夸张传说的房产泡沫现象！他强调，我国房产即便有上涨的迹象，却仍然低于应有的价格。然而，在二手中价房产的市场，价格尚未有大幅度的上升，价格也尚算偏低。总的来说，二者的投资机会还是偏多， 价格成长的空间还是非常大。

然而，今年的房地产的确有一个很不健康的现象。 购屋者一窝蜂的追捧一些没有潜能的新建筑工程而且入场价格非常偏高，造成区域性小型泡沫，这些投资者今年将面对出售与出租的窘境。郑水兴劝告这些投资者必须尽快的抛售没有潜能的物业。

此外，本地新兴房产的设计和概念都应潮流趋势而有别于传统的设计理念因此价钱暴涨，但不表示旧房子不能改装追上其价格，这之中有太多的便宜房子可以投资了！其他投资的对象还包括政府日前积极推崇的绿色建筑物和旅游产业等。

最后，郑水兴认为便宜的房子到处都有，只要掌握先机，做好准备，就可以找到好的投资机会。

魏家祥驾到，我的讲座被搞到一团糟！

新山房地产讲座遭受“虐待”

千辛万苦，百忙之中自掏腰包到新山为大众书局的书展主讲一场房地产投资讲座，却被主办当局如此的“虐待”，虽然在台上当场发泄不满，回来还是不得不写出来，即使已经整年没写“非房地产”文章，还是要写，可见我真的很生气！

星期六已经到了新加坡，准备隔天到新山演讲，但却收到主办当局的电话，说明天的讲座要提早一个小时，即从1点改成12点。

我说这么临时的改变，20个小时都不到的通知，叫我如何是好，我已经通过网站通知了所有的朋友，也在面子书发出来信息，怎么样临时通知他们呢?

更何况我星期天早上也约了大人物谈生意，怎么取消呢？

在我逼问之下，主办者终于回到：因为有突发事件，不得不改，我问什么突发事件，他说有重要人物要到，我说那我就不重要？你们的读者来听我演讲的就不重要？

原来是魏家祥副部长临时要来交cheque，我说那你不换别人的，或将我的讲座推后，那至少不会让迟到的人没得听，早到的人等会还好吧。

我很生气的问，部长又 怎样，没别的地方派支票吗？为什么一定要拆我的场，我从吉隆坡老远跑来，你们不为了读者，我可要专业的为我的支持者说话。。。

结果，我还是迟到了，因为我已经说过我无法在12点之前赶到，1230pm 到了让听众等待，我们房地产投资者也蛮多VIP，对不起我的YB，Dato以及社团领袖及朋友。

12点35分开始我的演说，不到10分钟，那个瓜竟然在后面拿着只剩10分钟的牌子摇来摇去，我的题目是《没钱也可以当产业大亨》他竟然要我在20分钟内教人家赚大钱，还是因为看到有官位的在发抖？

之后，我率大队到会展厅外地咖啡店请听众喝茶继续我们的讨论，现场也真的接到很多投诉，为什么讲座会被取消了，我只能无奈的说：讲完了！一些甚至从新加坡，外地跑来听，结果只听到我有史以来最快的演说。。。

纳闷，专业人士不需要尊重，政治人物就是最大！

在我们大伙儿喝茶是，YB拿督魏家祥路过走了过来：『A，水兴，你怎么在JB？』我没有跟他说，是你害到我们“流浪街头“

看来副部长并不知道他欺负了我们，座上我的VIP也笑笑在骂着！或许他是无辜的？

星期天下新山与投资者见面

这个星期天，我将会到新山与房地产热爱者碰面，有兴趣对房地产投资了解更深一层的朋友，请别错过哦！

“新山的朋友们！！本季唯一一场新山讲座郑水兴与你分享“没钱也能做产业大亨"。这个星期日，郑水兴将在新山金海广场博览中心与你们见面～！！欢迎出席！”

Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households

Source By : www.bnm.gov.my

Bank Negara Malaysia wishes to announce with immediate effect the implementation of a maximum loan-to-value (LTV) ratio of 70%, which will be applicable to the third house financing facility taken out by a borrower. Financing facilities for purchase of the first and second homes are not affected and borrowers will continue to be able to obtain financing for these purchases at the present prevailing LTV level applied by individual banks based on their internal credit policies. The measure aims to support a stable and sustainable property market, and promote the continued affordability of homes for the general public.

At the national level, residential property prices have increased steadily in tandem with economic development and the rise in income levels. This aggregate growth trend remains largely manageable and has not deviated from the long term trend in residential property prices. In the more recent period, however, specific locations, particularly in and around urban centres, have experienced faster growth, both in the number of transactions and in house prices. This is further supported by an increase in financing provided for multiple unit purchases by a single borrower, suggesting increasing investment activity that is of a speculative nature.

The targeted implementation of the LTV ratio is expected to moderate the excessive investment and speculative activity in the residential property market which has resulted in higher than average price increases in such locations. This has also led to increases in house prices in surrounding locations, thus contributing to the declining overall affordability of homes for genuine house buyers. This measure therefore remains supportive of the objective of encouraging home ownership among Malaysians which continues to be an important national agenda.

Introduction of the Financial Capability Programme

As part of the continuous efforts to raise the level of financial literacy and to promote sound financial and debt management by Malaysians, Bank Negara Malaysia also wishes to announce the introduction of the Financial Capability Programme. This Programme will be offered by Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK) through its establishments nationwide and will commence from January 2011. The Programme is aimed at equipping individuals with important knowledge for responsible financial decisions by gaining practical understanding and skills in money and debt management. This in turn will contribute towards preserving the sound financial positions of households and ensure that debt accumulation is commensurate with household affordability, including their ability to absorb interest rate adjustments and potential volatility to income and expense levels. Individuals particularly new prospective borrowers and young adults are strongly encouraged to participate in this specially designed programme. The details of the implementation of the Financial Capability Programme will be announced later in December this year.

南洋财政预算案讲座会报导

2011年房地产大预测讲座会

2011年财政预算案的公布，究竟会为我国房地产带来什么影响？百层摩天楼的兴建、首次购屋印花税减50%、月入低于3000令吉可100%贷款、政府的大吉隆坡计划等等。。。这些措施为我国的房地产带来的是利或弊？11月13 日，让郑水兴一一为您探悉2011年的房产市场的大前景。

郑水兴房地产投资课程

4天3房地产投资密集课程，邀你一同前往吉打双溪大年，Cinta Sayang Resort,一边学习投资房地产的知识、一边享受悠闲的户外活动。名额有限，请即刻报名参加本年度最令人值得期待的课程，最后优惠的期限至10月25日。

2011财政预算案后讲座2：《财政预算案后市场大转变-投资房地产大好机会》

诚意邀请您出席10月23日（星期六），下午2时由南洋商报主办的“财政预算案后大转变，投资房地产好时机”讲座会。让郑水兴及3位嘉宾与你一同探讨最新的对策，教你如何在房地产成为大赢家！

2011财政预算案后讲座1：《财政预算案后大变动- 最新房地产稳赚策略》

敬请期待房东博士-郑水兴及3位分享嘉宾与你分析财政预算案后的大变动及最新房地产稳赚策略。万勿错过10月22日（星期五）晚上7时在天后宫的讲座会！

郑水兴：机会永远存在 投资产业赚钱须洞悉先机

随着本地房地产贷款市场竞争进入白热化阶段，国家银行被迫随其它区域市场，如中国、香港、新加坡及澳洲等步伐，采取经济紧缩政策，以防止国内房产领域因过热而陷入泡沫危机。

国家银行已致函予国内金融机构，以便针对将房地产的贷款对价值比率（Loanto Value Ratio），或称之贷款抵押的放贷比率限制在80%水平给于回应。根据以往纪录，国家银行并没有对房地产信贷设定放贷比率顶限，而普遍为房地产信贷提供最高90%的放贷率。

与此同时，市场也揣测，将于10月15日公布的2011年财政预算案，或将为国内房产宣布系列对策。房产市场的前景充满未知数，是否会抑制投资机会？

郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人兼国内知名房地产顾问郑水兴不讳言，危机即是转机，同时意味着是赚钱商机。

他表示：“房地产业的发展是不止步的，任何时候投资者都能购置好房产，从中赚一笔。投资的先决条件不在于有没有钱，而在于投资者愿意投下的时间与资本。时间会流逝，钱财会耗尽，但机会永远存在。只要你了解正确的投资方法，比别人洞悉先机，就能赚钱。”

针对国行的放贷比率设限，他分析：“从之前的电视民调发现，70%的访问对象对政府考虑采取80%限贷措施持反对意见。政府此举主要是参考区域经济体，如中国、新加坡及香港等的非正规货币政策。无论如何，我认为，这需视国家情况及经济力量衔接条件而定。”

当中，中国已宣布停放第三套房贷，防止外资进场炒高楼价；新加坡宣布将第二间或以上房产的按揭贷款放贷顶限从90%调降至70%；香港则于8月份宣布，将 交易价超过1200万港币（约479万令吉）的房地产贷款放贷顶限从原本的70%降低至60%，至于价值低于1200万港币的产业，虽然继续享有70%的 贷款比率，不过，总贷款额却不能超过720万港币（约287万令吉）。

郑水兴指出：“在外资眼中，中国、香港及新加坡的房产价格即使上涨，市场潜能依然庞大，所以即使当地政府采取非正规货币政策，但房产潜在市场依然诱人。本 地政府的80%限贷政策，首当其冲的是最热衷购置房产的年轻族群，反而富有族群能坐享渔翁之利，在市场持观望态度的同时，趁低吸纳。这非但无法抑制投机活 动，反而对本地房产市场带来莫大冲击。”

房产过热只属区域性

他强调：“大马房地产过热现象只属区域性，大部分产业在融资与估价方面，均处于价格偏低，甚至交易冷却的窘境。比如高档公寓，大部分业主未能脱手的同 时，80%限贷将一再加重他们的财务负担，并将造成房产买卖不健康的困境。再者，大马的房产转移手续冗长，繁文缛节造成交易缓慢，这对有意搬迁或旧屋换新 者而言，更是重重困难。”

郑水兴慨叹，有鉴于80%顶限政策实施范围不仅限于单一地区，而是全面性的措施，使得投资市场对市场真正的消化能力产生疑问。大家忧虑会否因此吹起房产市 场的颓风，而带来负面影响，包括原本已出现供过于求现象的区域，如城镇及中价公寓等的数量会持续暴增，以及二手产业价格遭低估等，从而衍生房产买卖问题。

著有《房东博士》一书的郑水兴，在3年前成立了TheSwheng Tee Property Talk投资讲座系列，涉猎课题广，包括房东博士管理课程、房地产投资及代理课程等。单是去年，他已完成30场房地产投资讲座，演讲主题包括“投资商用产业更轻易赚大钱”、“投资二手产业的技巧”及”市场预测与分析“讲座等。

拥有19年房产服务经验的郑水兴重申：“目前，我不认为国内房产价格被炒高，而是普遍偏低。以中价房产来说，新推介工程价格虽上涨20至30%，但仍属实 价。高档公寓产业集中在市中心地区，属于高投资潜能产业类型，出现供过于求现象的同时，未来数年楼价也将攀升100至200%。总括而言，价格偏低的二手 中价房产、中价房产及高档公寓均属投资热门选项，值得留意。”

他说：“无论如何，一些热门地点的店屋也没有面对暴涨的情况。虽然一些地点更佳的店铺价钱严重偏高，但策略性的地点，如欲迈向环球10大都会的吉隆坡等， 依然是投资热点。这些类型的产业在未来10年内都将处于价格平稳或偏低的走势。在供应与需求量互相抵消的情况下，房价暴涨之说，何来之有？”

公共交通一大障碍

他补充：“外资，如中国热钱会否流入大马，则取决于本地的投资环境，包括国家经济发展、发展商规模及投资气氛等。对于房产市场持热切态度的中国而言，本地市场并不大，加上慢热，吸引力不大。大马意欲与世界接轨，但房产与基建措施是属于一体系，公共交通将成一大障碍。”

无论如何，他预测：“大马房地产近几年将出现超级涨风（super cycle），商机无限。而这2或3年内，是投资房产的黄金时机，但需谨慎研究，事前做好功课，因为不排除一些暴涨区的神话将破灭。”

郑水兴坦言：“好的投资者，必先要有充足资讯，全面研究，有能力掌握风险及预算，由始至终处于上风，避开别人常犯的错误。一般人认为，人买我买的风险是最低的，其实并不然，有人犯错，就造就你的黄金机会。”

他说：“投资必然有风险，而我们要做的，是将风险减至最低。选对投资对象的解读为‘发掘出潜伏危机及隐藏机会’。每个机会后面，必定潜藏危机。但若我们具 备谈判力量及专业知识，新旧交替的情况对我们而言就是转机，也是投资机会。要当赢家，就要当全时赢家，任何变化对投资者而言，都是投资的最佳时机。即使是 金融海啸时期，也许大部分人会特别小心，造成心理障碍，但若你具备眼光，这并不足以为惧。”

郑水兴表示：“供过于求对投资者而言应该是机会，而非危机，重点在于投资的时机。相较于其它发展中国家，本地房产价格仍然偏低。投资者要看的是，本地市场要如何吸收供过于求的现象，两者相衡下取得最大利益。所谓‘赚钱’，不是指你赚的数值大小，而是赚的幅度比例。”

建立良好个人信用记录

对于投资新手，郑水兴透露了他的投资秘诀，包括第一，了解自己，站稳起点，无论资本多寡，都要开始投资；第二，要投资，就要敢于借贷；第三，掌握知识及资讯，果断决策定江山。

他解释：“经济体系与个人投资是分不开的。要投资，就要先了解全球趋势，而不单了解本地状况。所以，我们强调建立投资组合管理（portfolio management）的重要性，将风险减至最低。同时，你要借得其法，前提是评估出产业的未来或现存潜能，确保产业实价高于成本。另外，你要考虑产业价 值，但这里指的不是个人产业，而是同期同类型产业的价值，持续跟进其他买家的消息，因为他们对产业的处理方式将决定产业的价格。你要读懂产业的套现风险及 买家潜能。”

郑水兴指出，市面投资者常犯的错误是，对建立个人信贷记录（credit history）不以为意。

他说：“银行一般都不会贷款于无偿还能力者。投资者要做的，是‘创造’及显示本身的能力。成功的投资者要懂得建立融资便利与信用，利用银行体系购置房产。”

郑水兴笑言，至于资本不多的投资者，也能掌握自己的一套做法。资本多寡，并不影响产业投资的成败。

他说：“除了建立本身的信贷记录外，投资者也要具备将风险减至最低的能力，充分利用网络、专业知识及融资等资源，并拟下与银行开战或为友的‘战略’。建立一支投资队伍，无疑是获得资讯的最佳管道，效率最高。”

他本身创立的投资者交流平台--郑水兴（Swheng Tee）国际房地产投资者俱乐部，让投资者有机会相互学习，从间学习投资回酬最高的产业。

针对大马市场，郑水兴表示：“在大马投资产业，要避免炒楼，反而目标应列为‘购置实价被低估的产业’。本地投资者应具备让双方受惠的谈判力量、增值参与力 及管理影响力。真正的优惠，是以谈判争取回来的。市面常见优惠是大家共享的，你要做的，是争取更多优惠。本地产业不讳言会有种族区域的结构，但这是应时而 立的，高档产业也少见此类问题。至于商业产业则需研究其区域或同类产业的取代性，但相比而言，商业产业的回酬还是高的。”

郑水兴总结说：“投资起点为头脑、见识与态度。房子的身价每天都在改变，但同时也意味着赚钱时机庞大。我重申，未来2至3年内，是本地投资者下手投资房产的最佳时机，一旦错过，就再也难以购置价格合宜的产业。”

10月11日 by 联合日报

第95期《创业家》

郑水兴 SwhengTee
两亿投资金 独树品牌旗
小户结盟 优势崛起

郑水兴是产业投资市场上最活跃的“经理人”，他著书立说，首创制作房地产主题电视节目，以经营企业的永续思路、人性化的服务和投资教育三管齐下，在竞争激 烈的市场中，赢得业绩，也成功将属于个人化的地产咨询服务，打造成全方位，具有广泛和专业影响力的品牌SwhengTee。
郑水兴认为，投资产业是充满乐趣，并且在多数情况下都能获利的“生意”，也不一定是有钱人才“玩得起”，唯一的关键是你必须把它当成一门“功课”，必须认真研究各种各样的市场因素，而不是“听说”，或是凭自己主观猜测。
“马来西亚的产业投资，最缺乏的就是教育，很多情况是人买我买，人卖我卖，投资者很少认真分析和思考，不但不了解本地市场的因素，更没有从宏观的角度观察和掌握经济大气候可能的变化。”
有感于太多人因为“不够认真”的态度投资房地产而蒙受损失，郑水兴举办了很多关于投资和市场分析的讲座，以浅白的语言阐述投资要诀，更将零散的投资者聚拢组成“俱乐部”，以“团队”的力量，建立更强的议价力和更高的回酬率。
目前，他所汇集百位投资者的总投资高达两亿，崛起成为产业界一股不可忽视的投资力量。

郑水兴简介 房地产投资顾问郑水兴于1988年毕业于美国东密西根大学市场系，同时也在加拿大与美国接受专业领袖与销售训练。他是SwhengTee 国际房地产投资者俱乐部创办人与主席，也是A.柏梁（ARBORLAND & Co.）房地产仲介公司董事经­理的他曾多次担任上市公司的投资开发顾问及董事培训讲师，也为产业经­纪公司及多家中小型销售公司提供培训咨询，更为电视 产业节目的评论嘉宾及分析员，也是本地报章的产业专栏作者。 为了能够惠及广大的房地产投资者，郑水兴于3年前成立了The SwhengTee Property Talk投资讲座系列，课程包括：房地产投资课程，房东博士管理课程、房地产代理课程等等；其他讲座包括：让房地产投资实现您的退休计划、如何购置您的第 一间房子、投资商用产业更轻易赚大錢、投资二手产业的技巧，市场预测与分析讲座等等。他在2009年完成30场房地产投资讲座，而今年的目标更是高达 100场的讲座会，创下壮举！ 在马来西亚房地产界服务超过19年的他，是一名在财政部属下注册的特许产业¾­纪。他曾为多家发展商提供市场咨询服务及销售，也为多家外国公司鉴定投资目 标，为零售商开发策略地点，并经­常通过媒体及公开演说为公众解答投资问题。 在19年的产业服务事业中，在他管理之下处理了超过5000间的房子买卖交易和超过1000个单位的租赁服务，并为投资者解决许多错综复杂的购屋与租赁问 题。经­验丰富的他，也为客户提供专业咨询，更经常通过电视台、报章传授专业的租赁方式及管道。 为了提供投资者更全面的服务，他在今年开始成立投资者俱乐部，出版投资指南书籍，更以光碟及电视节目向大众传授投资秘诀以及避免常犯的错误。 在短短的一年内，他及他的投资队伍，投资大约2亿零吉的产业，更期望将来有更多的投资者加入他的投资队伍。

郑水兴毕业于美国东密西根大学市场系，一九九一年回国初期，曾经投入传销业，在观察马来西亚经济和市场动态之余，发现投资房地产可以实践自己追求的“投资 致富”的理念，逐渐从“产业仲介”起步，一步一步，在没有优势的情况下，发展到今天拥有高知名度和影响力，也堪为是“白手起家”的例子。
进入产业界初期，郑水兴的工作和多数同行一样，就是买卖、推荐房子给顾客，当然，自己也有投资。四年后，他成立房地产仲介公司A.柏梁 （ARBORLAND & CO.），成功与多家发展商合作，着手参与市场策划及行销，汇集人才，正式以“企业”的整体模式投入产业市场。
“当时，做的也是一般业务，但是，可以说，做得比别人更好，因为我们重视投资教育，强调理性投资，给顾客准确和客观的分析；我们希望顾客能以正确的态度做投资，而不要随波逐流，道听途说。”
郑水兴一直做得比别人用心，他很理解多数顾客对产业市场茫然无知却渴望赚取利益的心理，因为他也是在一无所知的情况下进入这个行业，发现机会处处，处处黄金，但是，也往往因为不够理智或是进退无度而蒙受损失。
“很多人问，投资房地产是不是很冒险，我想，做生意难道不冒险吗？不论做哪一种投资都有风险，对我而言，投资房地产反而是风险最低的，除非你盲目而动。”

小户单打吃亏
郑水兴在美国留学六年期间，从本科“市场学”系中掌握了一套研究市场的细密逻辑­，从一开始投入产业市场起，哪怕只是面对一桩看来很寻常的小投资，他也绝不“凭感觉”行事，总是分析再分析，观察再观察。
除了必须“理智”以对之外，郑水兴也发现，“个人”的投资力量太小，难以在变化万端的市场中建立优势，且本小无议价优势，无回酬优势，往往因为难以抗衡大 市变化而败退，因此，个人投资者应该寻找合作契机，结成“团队”，集体投资，远比单打独斗更有“胜算”。
“除非你个人的资金非常庞大，这样的例子很少，多数时候，我们个人投资买一个单位或是两个单位，但是，如果集体投资，买的就是三十个，或是四十个单位，发 展商就必须给我们很有吸引力的价格，这样有议价优势，就有更丰富的回酬潜能。”
郑水兴也是摸透了投资者的弱点和市场游戏规则后，发现市场的规律是“弱肉强食”，“单打”的投资者往往因资讯不足及资金不足而“吃亏”； 在产业市场上，个人投资者就像股市的“散户”，散户总是跟着大市走，却总是看不清情势，甚至可能成为“垫背者”。
“我接触很多个人的投资者，大家其实都有同样的忧虑，虽然有个别经­验丰富的投资者比较敏锐，但是，终究有很多限制，谈不上优势。”
为了克服以上所述的问题，郑水兴综合各种因素，在二零零八年成立SwhengTee房地产投资讲座系列国际房地产投资者俱乐部，以“双管齐下”的两手策略，为“单打”的投资创建前所未有的优势，写下产业界的新篇。
他所采取的策略是第一：教育投资者；第二：成立投资者俱乐部；这两个策略或许不是市场新创，但是，能持续及有制度推行，并且成为企业发展的核心动力者，还是少数。

第一：教育投资者

· 密集讲课及公开演讲，分析市场动态，传达理性投资的观念。
· 主办投资学习营，以实例传授投资要诀。
· 撰写专栏及特稿，并且解答疑难。

其实，郑水兴自进入地产业界以来，就经常演讲及写栏，这两样是他的长项，也帮助他建立知名度，因此当他正式“登高而呼”，便如磁石效应般，每一次的演讲活 动都吸引很多慕名而来的投资者。同时，郑水兴也是少数可以讲流利华语及撰写华文的产业仲介，这正是许多小投资者所需要的语言咨询，市场从不缺乏英语资讯， 华语资讯却相对很少，郑水兴所提供的华语咨询，正切中市场的空隙。
“我发现通过演讲可直接教育投资者，我不能说自己讲的一定是对的，但是至少都是经­过资料分析，是有逻辑的理论，多听几次，也可潜移默化，提醒大家投资不能凭感觉，应该理性谨慎。”
公开演讲者需要担负一层“风险”，就是必须对自己的言论负责任，郑水兴本着“实事求是”的态度，直言不藏私，颇能引起共鸣。
“如果说我有替任何人说话，那么，我就是站在小投资者的立场说话。市场是由大大小小的投资者组成的，如果小投资者总是吃不到蛋糕，或者蛋糕分配不平衡，最终，市场可能出现偏差，所有人都要为此付出代价，那就更不公平了。”
郑水兴最常提醒小投资者的是“切忌一窝蜂”，因为小投资者毕竟实力有限，难抵市场大潮，如果发生突变，往往成为牺牲者，得不偿失。

第二：成立投资者俱乐部
在今年刚成立的SwhengTee国际房地产投资者俱乐部，是郑水兴的“代表作”，俱乐部成立的宗旨是希望能建立一个完善、有组织的投资交流平台，藉由专 业的房地产投资分享，教育热爱房地产投资的大众成为精明的投资者。以市场谈判、资源分享及专业知识的结合，共享成功投资带来的喜乐。
目前，这个俱乐部的会员超过百位，以个人投资者居多，其中也包括产业界的专业人士，彼此资金实力虽然各异，却能结成团队优势，整体的投资力量上达两亿马币，俨然成为产业市场的“生力军”。
郑水兴表示，产业投资最讲资金实力，资金越强，越有谈判实力，否则，只能被动随市而走，稍一疏忽，便可能血本无归。
“马来西亚产业市场的失衡情况相当严重，在某些地区，房地产的价格已经是非常不理性的，在这种情况下，小投资者的处境最危险，我最担心的，就是小投资者看不清市场陷阱，盲目跟风。”
郑水兴认为，小投资者因为缺乏真实资料，没有认真经­营，最易陷入“盲动”之中。
“SwhengTee国际房地产投资者俱乐部”的结构及运作，正可以弥合小投资者的弱点，形成川流入海的优势。
郑水兴表示，“SwhengTee国际房地产投资者俱乐部”成立后表现令人满意，他希望可以最终吸引一千位会员，则所汇集的人脉和资金力量就“非常可观”，对会员更有利。
“目前，虽然只有一百位会员，很多发展商和投资集团也发现我们的力量，主动和我们接洽，主动提供优惠，同时，也重视我们的分析和建议，这种团队的力量如果持续成长，小投资者就不怕势单力薄。”

投资者的正确态度是： · 长期阅读及收集资料，全面理解市场走势。 · 关注政府政策及国际政经­局势，这些都可能影响产业走势。 · 投资前必须掌握当地市场及宏观市场动态，理性分析，反复思考才决定是否投资。 · 量力而为，避免追求短期回酬。 · 保持理性，绝不跟风。 · 切勿孤注一掷，自陷险境。 · 明辨良机及陷阱，绝不盲动。 · 结成同盟，汇集资金，争取优势。

“SwhengTee国际房地产投资者俱乐部”的策略性优势 · 会员来自各行各业，背景各异，正可集思广益，得到最真实的意见。 · 会员中不乏各地的“地头蛇”，对许多产业热点有深入的认识，了解当地市场趋势，避免误入情绪化的投资陷阱。 · 每一个投资计划都经过产业界专业人士分析及评估，充分掌握各种资料及数据，其中包括发展商的背景、产业的前景和潜能等因素，反复验证，才做出定夺。 · 由专业人士鉴定有潜能的产业计划，与有关发展商谈判，争取最具有竞争力的价格，其原­则是“低于市场”，为有意投资的会员创造最大的回酬。 · 与发展商取得“低于市场”的价格协­议后，会员自由投资。 · 购买产业所需之法律及政府手续，皆由俱乐部委托相关专业人士处理，避免个别人士被欺瞒的问题。 · 定期召开交流会，讲座会等，带动学习风气。 · 投资所得平均回酬是20%以上，一些甚至在一年内回酬高达100%。

全马第一本
《房东博士》大卖

为了让热爱房地产投资者能更容易的掌握房地产投资的精髓，郑水兴将其累积19年的经­验，撰写成《房东博士》。这本著作可说是最全面和最具可读性的房地产 投资必读物。主要向读者提供关于租贷市场的课题，并让读者了解如何当房东的才学投资。另外，它也让读者知道拥有房地产知识和了解它们发展趋势的重要性。
郑水兴表示，《房东博士》里的每一章都是经­过精心组织，使读者能快速、容易地抓住内容的核心。此书更拥有大批案例为房地产专业人士提供生动的、近距离的、鲜活的启示。
他续称，很多人都已经­拥有了第一间房产，但往往都不满意自己的选择。只因他们都只是盲目的投资，并未对房地产投资拥有最专业的知识，到最后还是一场空。 更有甚者，被错误的资讯误导或蒙骗­而遭到严重损失。因此，无论是刚开始学投资，或已¾­是半个产业大亨，这本书都绝对适合大家。
《房东博士》是全马第一本最全面性的中文房地产投资与管理著作，全面地介绍了我国的租贷市场，鲜明的指出了种种房东与租户的问题更教导大家如何解决一切的 问题，做个快乐的一品房东。书中引用鲜活的案例作为指引，也附有房东与租户的实用表格及合约，让读者能汲取并应用于日常生活中。
8月15日，我国财政部副部长YB拿督林祥才上议员《房东博士》主持推荐，他表示，我国正积极发展各式各样的房地产，因此房地产投资也逐渐成为热门的课 题。 然而，接踵而来的各种投诉案例如房屋买卖条约、房东租客问题、租赁条款不明确等纠纷，都一再破坏租赁条约应有的和平气氛。政府的政策就是如何保护投资的权 益。
“郑水兴所写的房东博士，应该是关于解答以上问题最实用的工具书。”每一个投资都会遇到很烦恼的租赁问题，每一个业主都必须读《房东博士》这本书！

创新制作
本地首个房地产电视节目
《更上一层楼》

用了将近三年的时间构思和筹划，郑水兴与本地中文电视台《家娱频道》一群优秀的制作团队极力合作，拍摄本地首个房地产特备电视节目--《更上一层楼》。目 的是希望冲破传统的局限，大肆地将研究投资课题涉入更广面的电视宣传和推广，协­助投资者解决错综复杂的购屋与租贷问题。
也是SwhengTee国际产业投资者俱乐部创办人的郑水兴透露，拍摄《更上一层楼》是希望透过不同的管道教育群众，达到更有效的讯息传播。他补充说，在 节目中，我将提供一些正确的投资讯息，主要是教导时下的购屋者，如何具备聪慧的眼光，作出精明的投资，好让他们早日退休。
《更上一层楼》共分为八个单元，每集以半个小时播出。该节目最吸引人的部分是对我国一些投资热点进行分析。所探讨的课题包括市场分析，不同的产业的潜能： 例如预售屋，完成屋，商用产业等等。除了引领观众发掘房地产投资秘诀和要领外，节目还特别设立投资小常识和投资名句，绝对是投资发烧友不容错过的一环。
另外，《更上一层楼》也在每一集邀请了不同的嘉宾，例如律师和发展商来为观众朋友分享他们对马来西亚房地产市场的专业意见。节目里头最吸引的部分就是会向观众朋友们介绍一些投资热点。
万众期待的《更上一层楼》已在八月二十一日首播，每逢星期六，晚上九时三十分，一连八集的大马首个中文房地产投资节目！郑水兴与多位跟房地产有关的专业人士在节目中分享投资心得与赚钱方法。
为隆重其事，主办单位还特别邀请了我国财政部副部长拿督林祥才上议员前来担任该新书推介礼嘉宾。席上贵宾还包括《更上一层楼》节目制作人杨克杰、拿督邓天明及两位节目主持人张旖雯及丘宛铤。
八月十五日，在上述节目的推介礼上，拿督林祥才称《更上一层楼》的制作是一项值得鼓舞的举动，因为它更大众化，普及面更广。东马或一些偏远地区的公众也能 透过电视广播接收有关房地产的讯息，这是史无前例的。他补充说，希望透过《更上一层楼》的启播，能协­助大众解决众多房屋买卖、房东租客问题、租赁条约不 明确等纠纷，让更多热爱房地产投资者，能具备更聪慧的眼光，作出更精明的投资。

郑水兴：外资入场不乐观
房地产市场不会有泡沫

“房地产短期内绝对不会有泡沫­！”
郑水兴在八月二十八日的房地产投资交流晚宴的主题演讲中称，大马房地产发展不平均，区域性的供过于求或价格偏高是存在的。然而，投资的机会与对象反而更多！
为了与房地产专业人士、投资者享有百分百的交流时刻，郑水兴房地产投资者俱乐部特于吉隆坡谷中城The Gardens Hotel 举办一场别开生面的投资者座谈及交流晚宴。
投资交流晚宴的主题是“投资赚钱靠网络”。寓意着若要在房地产投资取得成功，拓展人际网络非常重要。举办交流晚宴的目的是希望聚集爱好房地产投资者，共同分享及探讨大马房地产投资方面的课题。
为了让晚宴更添色彩，郑水兴房地产投资者俱乐部创办人-郑水兴特别举办一场投资者交流晚宴的主题演说，题为“大马房地产市场出现泡沫了吗？”。讲题着重探讨2011年财政预算案前的预测，到底我国房地产市场的泡沫现象是否存在。
在集中探讨大马房地产发展的前瞻性方面，也是知名房地产顾问的郑水兴表示，发展大马房地产综合来说还是一个可观的课题。然而，解决一些区域建设的失衡确实是当务之急。否则，供过于求的环生现象将妨碍房地产市场的健全发展。
他补充说，在一个产业投资刚属起步的马来西亚，市场与投资者都不太成熟。供过于求出现在区域性失衡的现象的确存在，甚至很严重。但对于好的地段与成型的住宅区，需求量却相对的高而出现求过于供，所以供过于求造成泡沫­是不可能出现的。
他继续说，至于价钱被炒高的说法也可能成立，价钱升高只属于几项产业类型，如中价公寓、店铺，但其他如高档公寓、有地房产，旅游产业都尚属偏低。
至于同类型产业，如围篱或洋房，价格是全面的提高，但对一些好的洋房，若与其他类型产业比较，价格还是相对的低，价格上涨空间尚大，仍属好投资的选择。
对于目前报章报导外国炒家入军大马产业市场的说法，郑水兴认为这是完全不确实的。相反的，外资大量的流失，我国房地产市场迫切需要外资的注入。他认为，我国的投资环境与吸引力比起很多国家还来得逊色。
他补充说，中国投资者有意来马投资，但短期内不会有太大的动作，中国人的注意力还没转移到大马房地产业。

**想了解更多，请参阅第95期《企业家》。

光华日报《城市屋语》：房产投资第七招

房地产创业 有想法应行动

二零一零年十月十日 上午十时三十五分

“投资房地产赚钱是最轻松、最容易、最快速”这句话在经济发展中的国家是绝对的错不了。

很多人都会同意这句话，但奇怪的是，为什么这么少人在房地产业发达赚大钱呢？

答案其实很简单，赚钱谁都“想”，但却不是很多人愿意进一步付出“行动”。

房地产投资顾问郑水兴说，我没有办法让全世界的朋友都在房地产赚大钱，但我希望我身边的朋友都能够一起开开心心赚大钱、年纪轻轻早退休、有心有力助他人！

没钱更该投资

郑水兴说，没有钱更应该投资！

为什么这么说？“其实道理很简单，因为没有钱才要赚钱，没有钱要做生意，要打工赚起一头家是很难的事情，别再迷信白手起家的故事。

“白手成功的机会，在这个年代已经是太渺茫了。

“但是，在房地产开始赚钱还是一个最容易开始的事业。”

另外，他也表示，事实上要在房地产投资成功，最佳的入场年龄是21岁到25岁之间，尤其是18岁的年轻人，其实应该开始学习怎样投资房地产。

首先，年轻人虽然没有什么本钱，但年轻人有一个最大的本钱，那就是：年轻。

“越年轻向银行借钱贷款就越容易，贷款期（偿还期）也可以拖得更长，因此每一个月的供期额就更低。

“也就是说，你可以贷借更高的数额，可以买更贵的房子。

“但是，这还得面对两个问题， 一是缺乏现金，二是缺乏融资的资格。

“这就是人们常说的，没有钱投资的现实情况，哪又如何解决呢?

“关于现金，事实上在市场上购买很多房子只需要非常少的“头期钱”现金。

提到这，郑水兴就提到其俱乐部：郑水兴国际房地产投资俱乐部。

“快来参加我们的投资网络，因为个人实在网络有限，很难找到“小本钱大投资”这么好的机会。

“我们有办法用最少的钱购买房子，甚至不须动用到本身的钱也可以买到房子，也就是说没有钱也可以投资。

“问题是，你买到的房子的价格是不是低过市价，你有没有办法将所有的费用降到最低。

“而利用市场的促销策略获取最容易的入场方法也是管道之一，其中包括发展商提供的credit note 回扣、免头期费、免律师费印花税等。

“这些都要靠“名师”指点就可平步青云。”

他说，投资初哥的另一个好处是可以利用公积金（EPF）来购买房子。

“很多年轻朋友的投资起步都是在不是需要太多现金的情况下买了房子。”

另外，政府及私人界也时常协助第一次或现金不多者达到购买房子的梦想。

“记得，只要你买了第一间房子，接下来要在房地产投资成功更加的容易顺畅。

“但记得千万不要买错第一间房子，这“严重”的影响你在房地产投资的成功率与时间。

“有了第一间，接下来就是怎么样利用你的租金来获取第二间房子的定银。

“你也可以因为你第一间房子的增值（涨价）而再贷款（refinance ），获取更多的现金来购买第二、第三间。

“之前说的还有一个挑战就是如何获取银行的贷款，即利用Leverage来达到买多赚多的目的。”

如果缺乏贷款信誉，郑水兴建议利用父母兄弟或亲戚的信誉，联名购买来达到用最少现金购买房子的目的。

◎专家谈投资 （C.I.N.A）

房地产投资顾问郑水兴提出一套名为C.I.N.A的投资成功条件。

“投资者若能掌握以上C.I.N.A. 这四点，我敢保证你的投资一定会成功！”

而其投资成功的C.I.N.A四大条件为：

一：资金 （Capital 或俗语说的Cash）

一般都知道，房地产投资是一种资本游戏，即必须有“钱”才能投资。

钱赚钱对房地产投资，是绝对有道理，钱越多就越占优势，也是一个道理。

然而，我这里所谓的资金并不等于你要多少现金（Cash）,因为拥有多少资金事实上是你的融资能力有多少，那比起你拥有多少现金更加多数倍。

因此，你的现金加上信贷能力才是你的实力。

资金雄厚的话，投资者才能更加有伸缩性的管理您的投资组合（Portfolio），通过不同产业的投资来分散及减低风险。

资金雄厚有利于加强谈判条件，从而获得更好的买房条件。

同时也会加强持业能力（Holding power），不会因为短暂的危机而被迫低价抛售，更能因此在危机中低价大量收购。

所以资金在投资成功秘诀中，郑水兴很现实地将它排在第一位。

二：资讯 （Information）

资讯（information）事实上包括知识（knowledge）与信息。要正确投资，买到最好的，咨询这门是最迫切需要的。

因此，我一向来都苦口婆心的劝告我的客户与学生要投资房地产就必须上课，多读书，因为房地产投资的失败第一因素就是“没有接受正统的教育”。

投资是讲信心，80%的投资者都是跟风群，他们在市场最好，价钱最高的时候入场，因为他们没有信心，因此必须跟着大队走。

然而真正赚大钱的投资者却少过20%，因为他们的信心不是来自情绪，而是根据他们的研究与了解得来的。

好的产业在很短的时间内就被人抢走了，因此必须作出很快的购买决定。

能够在短时间内作出决定的肯定是信心十足的投资者，而他们的信心肯定是来自他们对该项产业绝对的了解，这个了解就是“I”的力量。

人家说投资要有技术，但技巧的力量肯定是来自知识与资讯，空谈技巧是没有用的，房地产投

资靠的是真材实料来取胜。

三：网络 （ Network）

第 三的成功条件看来很简单，做到却非常的不容易。在我国的商业社会，很多人都说成功不是你懂什么，而是你认识谁（is not what you know, but who you know）换句话说，要买到“好料”，你必须认识“那个人”，这就是为什么“N”能够上榜。

我所看到投资房地产的成功者，很多都是因为有好的网络，以及好的“导师”引路。

建立一个好的网络其实并不简单。

四：行动（Action）。

第四点综合了以上三点，即行动。

当所有的条件都准备齐全，投资者还是必须懂得采取行动。

我接触了上万个投资者，其中大多数让机会跑掉的都是讲了又讲，看了又看，就是从来没有行动过的人。

这些人不必谈失败，因为他们从来没有开始，所以没有成功或失败可言。

成功的投资者绝对不会优柔寡断，他们能够很果断的下判决，所谓判决就是“买与不买”的决定。

我说要快速做决定，并不一定是购买的决定，更有可能是不买的决定。

很多人明明就是不想买了，但还是好像不舍得是的不能作出“丢”的决定。

因此，我时常跟投资朋友们说，你们要投资必须上的第一堂课是激励讲座，因为一定要有正确的态度，才能完成以上成功的四大任务。

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光华日报《城市屋语》：房产投资第六招

过度装潢与不必要开销

二零一零年十月三日 上午十一时三分

房子需要靠装潢升值，但未必拥有昂贵的装饰才能够卖到好价钱。

有些人把门面看得太重要，装修费甚至超过房价，但房价却因为环境等其他因素未能攀升。

举个例子，一个屋主买了30万令吉的排屋，又用了另外的20万令吉来装修房子。

肯定的，与其他普通的房子比较，这间房子的卖价肯定无法以超过50万令吉出售，这主要是因为投资者不懂得以商业的角度来预算开销。

一般的投资者都犯上一项严重的错误，就是房子过度装潢。

装修的成本一般上无法为房子增值太多，而在售卖房子时，也可能只拿回25%左右的投资额。

一般装修若保持得宜，可用上10年，不过若是用在出租方面，装修持久率则要折半，约是5年左右。

如果装修转旧而不及时维修，势必影响租金价格，因此要适当考量装修与维修的次数和费用。

切记，装修必须面对折旧的风险，也有可能面对购屋者因个人喜好而丧失其价值。

一般的二手市场，购屋者只愿意以20%－40%的价钱来购买有关装修设备，所以如果是以投资的角度来看，避免无法让房子增值或减少不必要的开销，是成功投资的原则之一。

懂得如何预算开销及分析花费用意的投资者才能够避免不必要的浪费，从而提高净利。

买了房子欲做投资，在花每一笔钱之前都必须精打细算。

郑水兴说，装修房子只是一个门面，真正懂得卖房子的，才是产业大哥。

“我从事房地产业最喜欢的是台湾产业的一句名言：会买的不是师傅，会卖的才是师傅。

“房地产业就好像股票市场一样，不管它涨得多厉害，如果你没有将它卖了出去，那还是与你扯不上关系，就只是纸上盈利（paper profit）。”

◎ 专家谈买卖

讲到会卖的才是师傅，郑水兴从两方面切入，与读者分享：

（一）懂得何时放掉你“赚到不能再赚”的产业，或亏到不能再亏的房子？

他说，成功投资者的第一原则：不要等价钱到最顶端时卖屋，最容易卖的时候，是每个人都知道买了你的房子还有赚钱的机会，这才会有买者。

当然，当你的房子价钱继续的飙升，也有可能是出售的时候，因为还有很多房子的涨幅比你的房子更高更快，甚至风险更低。

要赚到最多，不是看你现在的房子还可以赚多少，而是看卖了你的房子，所得到的现金能让你在其他投资中再赚多少。

这就是简单的Opportunity Cost原理。

若价钱爬到最高恐怕就是欲下跌时，而很可能是大跌。

因此，如果你能够跑得快，恭喜你！如果你贪，不给别人赚钱的机会，也就是不给自己逃生的机会。

那么，什么产业是即使亏了也要卖呢？

一，就是你认为接下来三年那房子不可能会有生产性，即不能租到好价或没有使用的价值。

二，若供过于求太过严重，短期内市场无法消化，也得放手。

三，未来10年不可能会有转机的产业，亏得再多也得丢。

四，很难才能出租的房子，一样要丢。

五，若该项产业的需求趋势将会或已经开始出现转变，也得尽快卖出。

（二）如何将房子卖到最高的价钱。

应该如何做，才能够将你的房子卖到最高价钱呢？

这里有几个基本条件必须参考：

一，将你的房子卖给有需要的客户，即供自己使用或居住的买者，这一类的客户属于愿付高价的买者。原因包括其生意范围与地点在附近（商业产业），或因为学校，工作地点，甚至因为亲友居住附近而不得不寻附近房子的客户，就是愿意付出高价的客户。

二，第一次买房子的客户，第一次购屋者一般上只要喜欢，就不会考虑太多买下。

三，如果你能够为购屋者安排简易的贷款计划，一些投资者也愿意以更高的价钱买下。

四，你的房子有其他同样款式房子没有的特别卖点(special features)。比如你的房子或店屋出租给一个好的租户或高的租金，抑或你的房子有更宽阔的空地或特别的风景，或是好风水，这些都是可能的卖点。

五，这一点比较高深，即利用厉害关系来“强迫”客户付出更高的价钱。

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光华日报《城市屋语》：房产投资第五招

二手房产=未来投资主流

二零一零年九月二十七日 上午十时二十五分

文：郑水兴

二手房产，顾名思义，即在市场上有意出售的完成屋。

二手房产是最容易反映市场房价的房产，但是要投资二手房子却不容易，因为其涉及的层面相当广，投资者无法完全依赖房屋法令的保护。

二手房产，属“你情我愿”的交易。

房地产投资顾问郑水兴说，二手房产将会是未来市场的交易主流。

这是为什么呢？让我们来听听郑水兴如何分析今年的二手房市场。

危机等于机会

目前市场上出现产业泡沫的说法，即供求与炒市会造成产业泡沫，很多人都担心市场会有泡沫，你认为呢？

其实，这也是一种投资的机会，有句话说，有危机的地方就充满机会。

对我来说，任何的变化都是机会，问题是我们有把握利用这样的机会来到的投资的目的吗？

比如说，供过于求，租金猛跌，也是机会，再比如说，国行将贷款条件压低，对有资金或谈判能力的人是机会。

问：谷中城（KLCC）的高档公寓已经出现供过于求的情况，为什么你还认为那是一个投资热点？

答：“市区的需求量反弹与增加的速度会比较快，价格的涨幅度也会更高更快，当然赚钱的潜能就更大。

“而谷中城（KLCC）的情况只是一个暂时性的情况，城市化与全球化、跨国投资、政府政策的改变等因素都会影响其未来走向。“目前的供过于求，只是一个暂时性的情况。”

问：与其他区域比较，市中心的房子值得投资吗？

答：“与其他郊区的房子与公寓比较，市区的房价并不高，因此有大涨的空间。

“而选择城市中的公寓有必须注意一点：如果没有好的基建与方面，城市居住将不会被普遍化，这样一来，其二手房价的涨幅也不会太高。”

供应和需求不均匀

此外，郑水兴也表示，大马二手房价的供应和需求非常地不均匀。就此，他以产业类型和地点来分析。

他说，地点对住宅的类型是很重要的，郊外的高档价钱被炒高了，除非是特殊产业，而好的地段却相对的低，如有地房产。

（一）高档公寓

靠近Mont Kiara（满家乐）和KLCC市区中心一带的高档公寓，目前是供过于求。但是2，3年后的将会有所调整，我对此抱乐观态度。

因为，到时候人口将会有所牵动，一些人口生活需求将会往向上发展，拉近中价和高价的公寓价钱，导致发展得到平衡。

（二）店铺

店铺的二手价市场起伏差不多都一样，好的地方永远多人，地点不好的地方人口自然稀少。

新兴的地区郊外可能会供过于求；历史悠久的住宅区却面对供量不足的情况。

然而，有一点必须注意的，大型购物广场会渐渐地取代店铺。

（三）有地房产

就有地房产的需求量来说，好的地点绝对不会有供不应求的问题，现在很多城镇计划，都是偏离市镇的。

（四）中价公寓

中价公寓的二手房产的价钱除了少数工程之外，一般上尚属偏低，这包括市区的公寓。靠近市区一带，如班登区，旧巴生路一带的价钱也是偏低。

（五）高档房产

而高档公寓和独立式洋房，则属价格失衡和供求失调率严重的二手房产。

他说，在市区的洋房已属于饱和状态，而现在的洋房地区，比较多处于郊外。

“举个例子，孟沙和八打灵一带的独立式洋房有长高的机会，而旧洋房的价格偏低，半独立式洋房会有上升的空间。

“至于围篱的房子和一般的花园有一些差别，如在科技和设施、设备上的不同。所以二手房价也会比一般花园房价来得高。”

◎ 专家谈投资

了解了二手房产的市场走势，有意投资者应该投资什么项目？

他说，富有的投资者，是懂得管理产业让其增值的，所以买家要懂得买，也要懂得卖，更要懂得管理。

“目前，整个市场的房价都还偏低，最有潜能的长期投资为旅游产业、全球化性质产业和发展地。

“而即刻投资选择有，成熟性二手房子、策略性高档公寓和围篱式有地房产。“专家选择性投资则属购物广场单位、办公楼和店铺。”

问，投资二手房与预售屋在市场策略方面有什么不一样？

“二手房产在估计方面比较挑战性，银行贷款数额依靠估计报告，买贵了可能借不到钱。”

那么，在手续上又有什么不一样？在手续方面。二手房产会否比较麻烦？

“在合约拟定方面和地契转让方面，二手房产和预售屋比较不同，因此购买二手房产必须请有经验的律师处理。”

他表示，在投资二手房产方面，市场资讯和谈判技巧都很重要。

“购买二手房子，如人心多变，要清楚二手房的挑战、熟悉对二手房的估价、对二手房的交易程序要清楚、同时更应该熟悉如何从二手房地产市场获利。

而且，二手房的谈判方式千变万化。

“一个成功的谈判不是上战场，而是寻求共识。谈判是先将自己处于对方的位置来进行，了解如果你是对方你会要求什么。

“而且，谈判必须注入感情，并将之融入以达共识。制造让步的结局，你将自己处于让出你一直想争取到的喜好。”

他说， 谈判的基本原则不是靠把口，谈判的成功因素是靠真材实料。

“ 谈判绝对不可采取“ 用火攻火”的方式进行，谈判是让对方有成就感，以达致你要的结局。

“选择谈判的地点，就如买家看风水，最好是邀请对方到自己的办公室来。

“谈判不是“讲数”，别请对方吃饭，也千万别说“相信我吧”，因为这表示自己没有信心。

◎ 投资名句

精明的投资者，绝对不可完全的相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。

◎ 投资小常识

1. 投资房地产和股票一样，永远不要想卖到最高点，不要叹息你赚不到最高，你就永远第一。要舍，才能得

2. 房地产只卖给自用型的客户才能卖到最高价钱，卖房之前，必须了解怎么样找到自用型买家。

3. 会买的不是师傅，会跑的才是师傅。要留下一些空间给别人，唯有留下诱因，价格才会继续上升，你才可以安全脫身。

光华日报《城市屋语》：房产投资第四招

商用与住宅产业大不同

二零一零年九月十九日 上午十一时七分

郑水兴授招

商用产业，包括商铺，购物广场，酒店，展示厅和办公楼等。

商用产业变动大， 其价格落差也很大，属盈利非常诱人但风险也非常高的一项投资。

其融资难度高，管理技术更不简单，所以投资者必须确保自己能够掌握相关的资讯与专业知识。

郑水兴说，华人一般上还是喜欢投资商用产业，皆因为这几十年来他们都在商用产业赚钱发达。

“因此，他们假设投资商用产业很容易大赚。但事实上，从2009年开始，这个情形已经完全的改变了。”

“商用产业需要更专业的分析与了解来作出投资的决定，但偏偏我国的商用房地产资讯非常缺乏。”

“一般上，投资者都是靠自觉取定，这是非常的危险。”

他说，很多投资商都缺乏一个全面性的投资策略，他们是以建筑成本来估价。

“要记得，商用产业的价值不是看他的建筑材料有多昂贵，而是看它的使用空间有多少价值。”

“即使产业本身只是一家亚答屋，只要产业能够为使用者的生意赚大钱，再高的价格也有人买。”

“举个例子，之前没有人要的烂店屋可能只值二十多万令吉，但之后因为可以用来养燕而卖得一百万令吉。”

“这就是其空间与价值的计算法。”

“因此，便宜的商用产业并不一定是最好赚的。”

而投资者之所以会面对缺乏商用产业研究与资料的窘境，当中最主要的原因是其偏高的费用让一般投资者不敢恭候。

郑水兴表示，商用产业需要能干的管理人才，然而市场上的商用产业业主与个人投资者却很少愿意聘用此类专业人士。

“ 此外， 投资者本身也缺乏管理知识，因此无法从中赚取应得的丰厚盈利。”

产业管理影响大商用产业与住宅产业比较，各有不同点。

“住宅的盈利与风险一般都容易预测，而且其走势也相当趋稳。”

“买房子时，我们不在意卖者赚了我们多少钱或亏了多少才想卖。”

“我们只在意买了之后，将来我们可以在这项产业赚到多少！”

但是，商用产业有两个现象，一就是非常出色，二就是非常糟糕，所以投资商用产业必须是一项专业的工作。

“商用产业的贷款融资比起住宅产业会更加的不容易，而且贷款额也相对的低，投资者必须用更多的现金来投资。”

“而且，产业管理对商业产业的影响非常大。管理方式，可以让商用产业增值，也可以让商用产业失败。所以说，管理的专业程度是最大的考验。”

“因此，奉劝投资者必须在投资上作出更好的投资组合，即必须将您的投资分散在商用产业、住宅产业甚至是工业产业。”

“这样做，可以避免在发生问题时候陷入困境，也能大幅度的降低“受伤”的程度。”

他说，成功的投资者是能够感应潜伏的危机，洞悉隐藏的机会，这一点在商用产业的投资更加的明显。

投资名句：产业的价值，建立于其使用空间。产业投资回酬的高低，在于业主本身如何设计那个空间，之后再看其所设计的空间到底有多少人需要。

光华日报《城市屋语》：房产投资第二招

选对发展商更重要

二零一零年九月五日 上午十一时十二分

文：郑水兴

房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式去进行。

它就像是我们的生活，必须先有一个确定的目标，并谨慎地审核与调查，再进行分析与研究，才放下你的订金。

切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业，更不要因为你的亲戚买了就跟着去买。

你本身必须头脑清晰、专业探讨后才作出决定，因为你必须对自己的决定负责任。

将个人喜好、偏好注入投资决定的过程，通常都会失去很多真正的投资良机，或作出错误的决定。一般好的预售产业都会提供超过10%回酬。

但必须注意的是预售屋不能够即可征收租金，一般上都要等到上两三年建好以后才开始招租，而且还必须与同时拿屋的投资者争抢租户。

千万要记得老投资家常说的：绝对不可完全相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来验证，才作为决定的参考。

（Never believe everything what seller tells you, it must be always verified）

如何选择发展商？

在发展极速的城市里，房地产业更是蓬勃发展的项目之一。尤其现在很多人都朝“我想有个家”或“买间房子供投资”的想法前进。

在投资之前，地点比较重要，还是发展商的背景比较重要？

房地产投资顾问郑水兴表示，好的发展商可以改变地点的价格，好的地点可以让发展商如虎添翼。

对于投资者购买预售屋是否成功，发展商又扮演着怎么样的一个角色？

“发展商扮演一个极其重要的角色，尤其是在选择地段、建对屋类和正确售价等方面。”

问，怎么样的发展商才是首选？或者换一句话说，要怎么看哪一个发展商是好的？

“创新有责任的发展商是我们选择的对象，财务状况稳定，工程能够受大众欢迎。”

那，应该如何确定某某发展商的品质是好？如何确保他们的管理是一流？是不是应该看他们的记录，还是要看公司规模的大小？

大小规模非关键

针对这一点，就应该研究发展商的热忱、专业队伍等，记录不表示会是永远是好的，大的发展商并不表示不会倒台。

“此外，现在的发展商好像每一个都是好好先生，对投资者相争献殷勤，购物优惠配套层出不穷，让投资者眼花缭乱，到底这些配套对投资者有什么好处，投资者又应该如何判断优惠对我们的利益到底有多少呢？

“真正的配套就是好的配套，专有配套，少数人得到的配套才是好的配套。”

他举例说，最近市场投资者到处疯狂地买房。

“这当中的主要原因是因为从去年开始，房地产发展商的优惠策略层出不穷地推出，激起了抢购预售屋的热潮。”

也是房地产投资讲师的郑水兴说，在他过去的讲座会中，他一直强调“当每一个人一窝蜂地入场时候，投资者可要特别小心。情绪会迷惑了房地产的实值，最烂的发展商也可以卖得嘻嘻大笑。

“但市场非常热的时候也不见得不可以入场。”

“我时常强调，任何时候都是投资地产的好时候。不管市道如何，任何时候都有好的产业，都有赚大钱的好机会。”

简单来说，就得看投资者懂不懂得买？“是的，很多发展商都推出了无法抗拒的购屋配套。

“但我在选购的时候却发现很多配套事实上对投资者没有多大的利益可谈。”

“无论如何，投资者在喧哗的市场中必须得冷静分析，有关的产业与优惠是不是有超投资利益。”

同时，拥有19年房地产经纪人经验的他还提供了以下几点供有兴趣者参考：

1_供过于求：

市场炽热，投资者失去理智般购买，对精明的投资者其实是一个很好赚钱的机会。因为投资者可以 轻易地为自己的投资组合作出调整，抛售不值得保留的项目，其中包括供过于求的项目。

而对于进场购买的投资者，则得特别注意供过于求的周期，因为当每个人都在抢购的时候，供过于求的现象并不会马上出现，它通常会在2、3年后才爆发。

因此，除非是短期投资，否则得特别小心。但同一类型的产业即使供过于求也不见得所有同类型的产业都不值得投资，其地点会作出最终的决定。

一些地点，不管市场如何的供过于求，价钱如何地攀高，还是可以考虑，主要的原因是房地产的价钱实在其空间的使用价值，购物者不会在意在“需要的”地点给予超值的房价。

2_“屋”有所值：

优惠的配套是必须真正从实值中扣除，优惠也必须是少数人得到的，才算是优惠，整体的价钱是准绳。

3_拍卖情绪危机：

炒楼的情绪，很容易让投资者失去理智，因此必须将当时入场的因素考虑得当。

光华日报《城市屋语》：房产投资第三招

光华日报《城市屋语》：房产投资第一招

要赚一桶金 先学做房东

二零一零年八月二十九日 晚上六时三十六分

文：郑水兴

拥有一间房子，是不是就如买了一只会下蛋的母鸡？而拥有十间房子，是不是就如拥有一只会下金蛋的母鸡？

而这一套会让母鸡下金蛋的方程式，又是怎样的呢？且让在地产界拥有20年投资经验的郑水兴为你讲解。

他说，产业投资是一门生意。然而，在等待升值的那一段漫长日子，让谁使用、如何使用该单位产业，直接的影响了出售的成交价。

因此，在决定购买任何一项产业之前，务必清楚该地区、同类型产业的租赁供应市场情况，这直接的决定了将来销售时候的供求市场。

租赁与投资 唇齿相依

要在产业界赚第一桶金，首先要是学习的，就是当一个好房东，彻底了解租赁问题。

租金多寡影响房地产售价的高低。

举个例子，一间店屋月租5800令吉，屋主要求售100万令吉。当租金调高至7000令吉时，市价可能叫价120万令吉。我国许多投资者可能会以租金回酬率当作投资产业决定的标准。

因此，作为一个成功房地产投资者，必须先做一个成功房东，即懂得如何包装物业以提高租金，进而把产业本身价格推到最高点。

打个比方，倘若你的物业在买后3年出售，赚了30%，而租金收入每年又有7%，3年共21%，你的盈利就高达51％。

因此，“销售盈利”与“租金盈利”这两项因素都必须列入慎重考虑的要点，缺一不可。

租金对产业投资的另一门意义。

房地产投资盈亏，建立于租金回酬和资本收益（Capital Gain），身为一个成功投资者绝不会忽略租金回酬的重要性。

我国理想的租金回酬率与其他国家有相当距离，一般以该国的利率成正比，利息高则租金回酬率相应的高。

我国的投资者追求的理想回酬率。一般上大概有7%，意即投资100万令吉的房地产所追求的月租大约是5830令吉或每年7万令吉。

然而对于不同的产业，其租金的回酬率的要求又不一样，主要的原因是，一些产业增值速度快，可是租金回酬率却低，另一些产业类型则相反。

有房地产，包括独立式洋楼、排屋等的租金回酬率介于2%-5%，但是增值速度高。

以吉隆坡孟沙地区的排屋为例，10年前屋价为50万、60万令吉，今日却飙升至100万令吉或以上。

当地10年前售价50万令吉的公寓，今天不过是升至65万令吉左右，升幅程度差距可见一斑。

虽然，公寓的增值率虽然不能够与有关排屋相比，但是租金收入每年却高达7%－8%，10年来累计的租金收入近100%。

相对的，排屋地方的10年租金总收入却只有约40%而已。

因此，这两种不同类型的产业回酬各有千秋，投资者可以做参考。

第一次投资 必须弄清

一般投资人士往往在对租赁方面没有深入研究或规划之下，就签下买卖合约，镀成大错。

有一点必须考虑的是，容易出租的产业并不一定是高租金回酬，也很可能不是高投资回酬的产业项目。

郑水兴表示，房地产并非股票或其他流通的商品，可以随时交易，一般的房地产拥有期都至少两年或以上，一些国家或本地投资家更将之当成终身投资。“因此，投资产业绝对不止是考虑其增值的回酬，更应该将其租赁的机率与利息算在内。”

图表一：风险与租金回酬关系图

工程进行中或刚建竣完工的产业市场反应落差很大，这其中涉及很多因素，包括发展商的背景、工程的规划、购物者的动向，因此一般上不能以图表一慨而论。

但是，二手房子却有一般的规律，适合以图表（一）作为诠释。

投资者如果愿意负担更大的风险，则可期待更高的租金回酬。

然而，除非投资者对有关行业的情况非常熟悉，否则很难达到高回酬的目标。

举个例子，零售业经营者偏爱投资零售商资，旅行业经营者购买度假屋，大企业兴建办公大楼，厂家投资工厂都是一种减低风险的投资。

因此，以上的图表只是为一般的投资者而设计的。

图表二：资本收益与投资风险比较图

一些产业虽然租金回酬率偏低，但因为资本回酬（Capital Gain）居高诱人，属投资者喜爱的产业，这类型的产业适合于现金充裕者，其中包括发展地、排屋等。

同样的，图表上显示回酬率高的其风险相应的提高，这是一般的规律。

但机会往往给予充分准备与知识的精明投资者，因为这类高风险房产的变化快速且幅度大，因此只适合于懂得看时机与“抓机会”的专业投资者。

以上的图表显示公寓、购物广场单位可能获取高投资回酬且高租金，但风险也一样排在最高，即有可能也是最低回酬及最低租金回收。

而发展地的盈利最具吸引力，但业主也必须对发展业完全的掌握，否则不容易发挥其效力。

不过，这一切只是一个基本指南，并不是肯定的，更不会是一成不变的。

就以吉隆坡双峰塔附近一带的公寓作为例子，2007年其房价暴涨，之后租金也偏高，然而因为供过于求太甚，而导致回酬大跌。

但是对于早期（2005－2006年）市价偏低时购买者仍然享着高回酬，而明年2011年的租赁市场在今年市场开始复苏，却有可能“三年不涨”，违反了“自然规律”，因此也不适合以上图表来诠释。

另外，我们也不能以市场上涨幅最高的，或短暂的升跌来断定投资的方向，产业投资的评估是必须通过一段完整的周期性来定论的。